Ipoteca legală şi privilegiile imobiliare în Noul Cod Civil (NCC)

27 iunie 2010

Potrivit definiţiei legale dată privilegiului de art. 2333 NCC (cam tautologică, dar aproape un sfert din NCC este tautologie sau truism), privilegiul este „preferinţa acordată de lege unui creditor, în considerarea creanţei sale”, cu alte cuvinte un beneficiu legal, acordat indivizibil creanţei, eo ipso, în considerarea izvorului său, de a beneficia de plata integrală a creanţei, înaintea altor creditori.

Privilegiile sunt opozabile terţilor, în principiu, fără a fi necesară înscrierea lor în registrele de publicitate, cu excepţia cazului când prin lege s-ar dispune expres altfel (art. 2334 NCC, care contrazice parţial art. 837 noul Cod de Procedură Civilă (NCPC), deoarece legea de procedură vorbeşte despre cerinţa conservării privilegiilor, conservare care se realizează, bineînţeles, prin înscriere). Unul din cazurile în care legea cere ca privilegiul să fie înscris este cel al privilegiilor speciale mobiliare şi imobiliare, care sunt preferate ipotecii mobiliare şi imobiliare dacă au fost înscrise la arhivă respectiv registru CF înainte ca ipoteca mobiliară să devină perfectă, adică înainte de înscrierea ei în arhivă respectiv înainte de înscrierea ipotecii imobiliare (art. 2342 NCC).

NCC nu reglementează în nici un fel privilegiile generale, mulţumindu-se să facă referire la legea de procedură civilă (adică privilegiile generale, fie ele mobiliare şi imobiliare, sunt reglementate de art. 835, alin. 1 NCPC), reglementând numai privilegiile speciale mobiliare, reduse la un număr de două (creanţa retentorului, pe durata dreptului de retenţie şi privilegiul vânzătorului bunului mobil pentru preţul neîncasat). NCC nu face nici măcar o referire, nici măcar una, la privilegiile imobiliare speciale, pe care nu le reglementează prin nici o dispoziţie de drept substanţial. Ceea ce în vechea reglementare era cunoscut ca fiind privilegiu imobiliar special (privilegiul vânzătorului pentru restul de preţ, privilegiul finanţatorului), se regăseşte în NCC sub denumirea de ipotecă legală (deşi ele tot privilegii sunt şi rămân). Nu intrăm în dezbateri terminologice sau referitoare la necesitatea redenumirii privilegiilor imobiliare speciale ca ipoteci legale, că ne lasă nervii cu juriştii de la MJ.

Potrivit prevederilor art. 2386 NCC, beneficiază de ipotecă legală :

  1. vânzătorul pentru preţul neîncasat (sau coschimbaşul pentru sultă, sau cel care stinge o creanţă prin dare în plată, cu sultă, a unui drept real, pentru valoarea sultei);
  2. promitentul cumpărător pentru suma plătită ca şi arvună (limitarea răspunderii la suma plătită ca arvună şi nu la cea stabilită convenţional sau la dublul acesteia, ca în sistemul anterior, este, după mine, o încurajare la nerespectarea promisiunilor de vânzare, în ipoteza revenirii pieţii imobiliare şi reintrării în boom imobiliar);
  3. privilegiul finanţatorului asupra imobilului finanţat;
  4. donatarul sau vânzătorul unui imobil contra obligaţiei de întreţinere, pentru contravaloarea întreţinerii (de altfel este precizat de NCC că debitorul obligaţiei de întreţinere nu va avea imobilul înscris în CF decât cu ipoteca legală a întreţinerii);
  5. coproprietarii pentru plata sultelor sau a preţului de către coproprietarul adjudecatar la ieşirea din indiviziune sau pentru garantarea de evicţiune a coproprietarilor care ies din indiviziune, între ei;
  6. arhitecţii şi antreprenorii pentru lucrările de edificare, renovare sau reparare a unui imobil, pentru garantarea sumelor convenite acestora şi datorate, dar numai în limita sporului de valoare (transferarea riscului de piaţă imobiliară pe cârca antreprenorilor, prin limitarea valorii ipotecii legale la sporul de valoare a imobilului, mi se pare de o injusteţe aiuritoare, care va descuraja industria de construcţii);
  7. moştenitorul legatar cu titlu particular, de la moştenitorul obligat la executarea legatului particular, asupra imobilului sau imobilelor dobândite de acesta din urmă din moştenire (envizajăm o largă posibilitate de exercitare abuzivă din partea legatarului cu titlu particular).

În caz de concurs între privilegiile, speciale şi generale, cu ipotecile şi gajurile înscrise în registrele de publicitate, se aplică aceleaşi reguli deja cunoscute :

  1. întâi se plătesc creanţele garantate cu privilegiul general, mobiliar şi imobiliar, al cheltuielilor de judecată şi executare făcute în interesul comun al creditorilor;
  2. apoi privilegiile speciale, mobiliare şi imobiliare, conservate potrivit legii (adică înscrise, art. 837 NCPC, în registrul de CF respectiv arhivă electronică);
  3. apoi ipotecile, legale şi convenţionale, mobiliare sau imobiliare, şi gajurile;
  4. spre final, restul creanţelor garantate cu privilegii generale, mobiliare şi imobiliare (art. 835, alin. 1, lit. b-i din NCPC, cu menţiunea că o creanţă bancară negarantată cu privilegiu, gaj sau ipotecă are un drept de preferinţă faţă de creanţele chirografare şi amenzile cuvenite statului, fiind în poziţie antepenultimă pe lista de preferinţă a privilegiilor generale, ceea ce este mai bine decât deloc);
  5. creanţele chirografare (sau care, eventual, nu ar fi înscrise la distribuirea preţului).

Ipoteca legală originează în baza unei dispoziţii legale dar, ca şi cea convenţională, se constituie numai prin înscriere în CF (înscrierea ipotecii în CF are caracter constitutiv de drepturi, art. 2377 NCC), deci pe baza unui înscris (de regulă autentic) care să ateste existenţa cazului de ipotecă legală menţionat de art. 2386 NCC. Pe linie de deducţie logică, ipoteca legală a finanţatorului se conservă dacă în actul de dobândire este menţionat că preţul se plăteşte din credit a cărei rambursare se garantează cu respectivul bun, deci încheierea şi a ipotecii convenţionale devine un non-sens din moment ce ipoteca legală a finanţatorului ar avea absolut acelaşi rang de preferinţă cu cel conferit de o ipotecă convenţională (spre deosebire de reglementarea anterioară, când privilegiul imobiliar special al finanţatorului era preferat creanţei ipotecare).

În episodul următor vom vorbi mai pe larg despre ipoteca imobiliară convenţională.

Văzând că s-au ivit zorile, timidă Şeherezada tăcu.

Reclame

Scenarita la români

27 iunie 2010

Românii au fost minţiţi de politicieni şi media în asemenea hal, încât văd scenarii scelerate peste tot, câteodată şi acolo unde nu a fost vorba de scenariu, ci numai hazardul idiot a făcut să se aşeze lucrurile în cele mai năstruşnice combinaţii.

Una din combinaţiile năstruşnice recente a fost declararea ca neconstituţională a prevederilor referitoare la tăierea cu 15% a pensiilor, soluţie care a mirat, de o manieră plăcută, până şi pe un sceptic ca mine. Mă declaram sceptic deoarece vechea Curte Constituţională deja prezenta semne de bochemonofilie suspectă, manifestată făţiş în toate deciziile de respingere referitoare la neconstituţionalitatea OUG 71/2009 (aia potrivit cu care hotărârile judecătoreşti privind plata de drepturi salariale la bugetari se pun în aplicare din 2012, că acum nu sunt bani – mie mi se pare că injustiţia este cât Casa Poporului, dar din păcate opinia mea intimă nu concordă cu a judecătorilor constituţionali). Noua Curte, „garnisistă” cu încă doi bochemonofili (să nu uităm ca dna Moţoc este prietenă cu Cezar Preda, aşa se explică de ce a fost propusă pentru ungerea în post) o credeam sigur la cheremul puterii portocacalii şi bănuiam că examenul de constituţionalitate al legilor de austeritate va fi un spectacol ieftin, de faţadă şi că legile de austeritate vor trece de CCR cu brio.

M-am înşelat. Curtea Constituţională şi-a mai recuperat din prestigiu, decizând că ceea ce era vădit neconstituţional din motiv de încălcare a jurisprudenţei CEDO este nelegal nu numai la Strasbourg, dar şi la Bucureşti. Iniţial am crezut ca Iulia Moţoc, judecătoarea ad-hoc la Strasbourg, la CEDO, a fost cea care a înclinat balanţa, ca persoană care cunoaşte jurisprudenţa în materie, dar secretul deliberărilor CCR mă făceau doar să presupun că aşa a fost. Însă declaraţiile de ieri ale dlui Puskas, alea cu cine cum a votat, au arătat contrariul, doamna Moţoc a decis în sens contrar jurisprudenţei CEDO.

Supărarea sexy-bănăţencei pe colegul care a încălcat secretul deliberărilor, devoalând pe judecătorii care au votat în sens opus orientării de la Strasbourg, este dovada cea mai vie că s-a lins pe bot definitiv de funcţia de judecător ad-hoc şi s-a făcut de râs în plan extern. Totodată este dovada cea mai clară că în România una zicem şi scriem, inclusiv ca mari profesori,  în cărţi şi tratate despre drepturile omului, şi alta facem în practică. În practică belim pensionari de drepturi câştigate, că aşa primisem indicaţii preţioase clare, cu subiect şi predicat,  de la Pinocchio.

Şi eu care crezusem că tot circul ăsta este scenariu pentru justificarea creşterii TVA la 24% … Nu, nu este scenariu, doar hazard idiot care a compensat lipsa de verticalitate a unora care se cred mari intelectuali şi profesori de drept. Când mă gândesc la câtă presiune a fost pe judecătorii CCR, mi se pare absolut justificabilă şi salutară decizia iar devoalarea secretului deliberărilor absolutamente scuzabilă, pe măsura curajului deciziei şi riscului asumat. Oricum, impostura şi tartufismul meritau şi trebuiau demascate.