Interdicţia de înstrăinare şi grevare în Noul Cod Civil (I)

21 iunie 2010

Nimic din noua reglementare a ipotecii nu este mai diferit de ceea ce ştiam noi şi de ceea ce practicăm noi în prezent decât reglementarea adusă interdicţiei de înstrăinare şi grevare, înscrisă în noul Cod civil (NCC) în cuprinsul art. 2384. Interdicţiile de înstrăinare şi grevare, anterior catalogate de teoreticieni la limitările convenţionale ale dreptului de dispoziţie – limitări convenţionale ale dreptului de proprietate, esenţialmente temporare, sunt redenumite acum „Clauze de inalienabilitate„, iar interdicţia de înstrăinare şi grevare este văzută din altă optică, cea a libertăţii de circulaţie a bunurilor aflate în circuitul civil, libertate care ţine acum de ordinea publică şi nu poate fi limitată de interesul creditorului ipotecar care îşi doreşte să blocheze vânzarea sau grevarea subsecventă, fără acordul său, a bunului ipotecat, prin intermediul interdicţiei de înstrăinare şi grevare.

Deci, potrivit art. 2384 NCC, vânzarea bunului ipotecat este valabilă inclusiv în ipoteza că ipoteca iniţială interzice vânzarea sau declară că vânzarea este echivalentă cu default-ul la credit, deci, cu alte cuvinte, inclusiv în cazul unei rele-credinţe atât a vânzătorului debitor ipotecar (care a fost parte în contractul de ipotecă) cât şi a terţului dobânditor. Cu alte cuvinte, interdicţia de înstrăinare va avea numai efect declarativ şi va fi folosită ca şi criteriu pentru aprecierea bunei credinţe a terţului dobânditor şi atât!!! contractul de vânzare este valabil.

Mai mult de atât, clauza care ar declara scadenţa anticipată sau care ar naşte obligaţii suplimentare în sarcina debitorului în caz de grevare ulterioară a unului ipotecat cu noi sarcini (deci încălcarea interdicţiei de grevare) este declarată de lege ineficientă (nescrisă) şi nu va produce efecte. Deci, pe cale de interpretare logică, nici interdicţia de grevare nu va avea alt efect decât unul declarativ şi nu va putea să indisponibilizeze bunul în favoarea creditorului ipotecar. Liber la grevare ….

Această optică nouă, a libertăţii absolute a circuitului civil, departe de limitările convenţionale ale părţilor, este cea mai importantă modificare, după mine, a instituţiei ipotecii convenţionale imobiliare. Am aşteptări mari de la imobilismul birourilor de carte funciară, mai ales a celor din Ardeal, care vor opune o rezistenţă încăpăţânată noii reglementări, deoarece este contrară practicii lor de 300 ani (să nu uităm că, după apariţia Legii 7/96, nu birourile de CF din Ardeal s-au aliniat noii reglementări ci restul României s-a aliniat la reglementarea existentă deja în Ardeal). Totodată mă aştept ca juriştii şi risk-managerii de bănci să îşi informeze prezidenţii că aşa ceva nu se poate, deoarece gradul de risc al fiecărei tranzacţii nu mai poate fi corect estimat şi în final, prin lobby-ul aferent, lucrurile să revină la normalul de dinainte, deoarece NCC încurajează deschis reaua-credinţă.

Reclame